учитывая большую юридическую ( в т.ч. арбитражную) практику по размерам паевых взносов в ЖСК, ЖК и ТСЖ, решений Верховных Судов и пр. за долгие годы строительства объектов недвижимости, существует необходимость поставить точки над "и" в этом непростом вопросе. Прямое указание закона заключается в следующем : 30 декабря 2004 г. ГД РФ был принят Федеральный Закон № 215 ФЗ о жилищно-накопительных кооперативах. В преамбуле этого документа указано, что данный закон действует и для жилищных, и для жилищно-строительных кооперативов в части привлечения этими видами кооперативов личных средств членов таких организаций. ст.24 215 ФЗ п.2 "....После приобретения или строительства кооперативом для члена кооператива жилого помещения размер паевого взноса уточняется на основании фактической стоимости приобретенного или построенного кооперативом жилого помещения и указывается в решении уполномоченного уставом кооператива органа кооператива ...." п.3 Паевой взнос члена кооператива должен обеспечивать погашение также связанных с приобретением или строительством жилого помещения затрат кооператива на: 1) страхование жилого помещения; 2) повышение потребительских качеств приобретенного или построенного жилого помещения до уровня, соответствующего требованиям, указанным в заявлении о приеме в члены кооператива; 3) содержание, ремонт жилого помещения, оплату коммунальных услуг (до передачи жилого помещения в пользование члену кооператива; 4) обслуживание и погашение привлеченных кредитов и займов на приобретение или строительство жилого помещения; 5) уплату налогов, сборов и иных обязательных платежей. Устав ЖСК "Кассиопея" в соответствии с прямым указанием закона содержит следующие нормы:
п.3.11. …….На основании суммы фактических затрат на строительство и сдачу в эксплуатацию жилого дома, а также данных контрольного обмера Проектно-Инвентаризационным бюро может быть произведен перерасчет размеров паевых взносов членов Кооператива ….
п.4.26. До выдачи Кооперативом члену Кооператива справки, содержащей сведения о размере и дате полной выплаты паевого взноса, необходимой для оформления права собственности на помещение в построенном многоквартирном жилом доме, производится окончательный расчет размера паевого взноса на основании суммы фактических затрат на строительство помещения и данных контрольного обмера проектно-инвентаризационным бюро…
Порядок определения Фактической стоимости строительства объекта
Осуществляется также по прямому указанию закона в следующем порядке. СНиП 3.01.04-87 Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. 8. ЗАКРЫТИЕ СВОДНЫХ СМЕТНЫХ РАСЧЕТОВ 8.1. После ввода в эксплуатацию законченных строительством объектов, на которые имеются утвержденные отдельные проекты со сводными сметными расчетами стоимости к ним, указанные сводные сметные расчеты должны быть закрыты не позднее чем через 6 мес. В этот же срок должны быть произведены все расчеты за смонтированное оборудование и выполненные строительно-монтажные работы, предусмотренные утвержденным проектом. 8.2. При раздельных ассигнованиях на строительство объектов производственного и жилищно-гражданского назначения, предусмотренных в сметной документации, и вводе в эксплуатацию в полном объеме объектов только одного из указанных видов строительства закрытию подлежит соответствующий раздел сводки затрат.
Сводный сметный расчет стоимости строительства – это документ, который объединяет все затраты по строительству объекта и определяет лимит средств, необходимых для полного завершения строительства всего объекта, предусмотренных проектом. Сводный сметный расчет составляется в соответствии с МДС 81-35.2004. Форма этого документа не менялась десятилетиями, и ее изменение не ожидается. При составлении сводного сметного расчета стоимости к проекту на строительство жилого здания в него включается отдельными строками итоги по всем сметным расчетам, а также локальные сметные расчеты (при наличии) на отдельные виды затрат. В случае отсутствия локальных сметных расчетов сводный сметный расчет составляется по сводке затрат. В сводном сметном расчете стоимости строительства многоквартирного жилого дома средства распределяются по следующим главам: 1. Подготовка территории строительства 2. Основные объекты строительства 3. Объекты подсобного и обслуживающего назначения 4. Объекты энергетического хозяйства 5. Объекты транспортного хозяйства и связи 6. Наружные сети и сооружения водоснабжения, канализации, теплоснабжения 7. Благоустройство и озеленение территории 8. Временные здания и сооружения 9. Прочие работы и затраты 10. Содержание службы заказчика-застройщика (технического надзора) строящегося предприятия 11. Подготовка эксплуатационных кадров 12. Проектные и изыскательские работы, авторский надзор Распределение объектов, работ и затрат внутри глав производится согласно сложившейся номенклатуре сводного сметного расчета стоимости строительства по МДС 81-35.2004.
Таким образом :
Фактический (итоговый, окончательный) размер Паевого Взноса в любом ЖСК может быть определен только по окончании строительства объекта и после передачи его в эксплуатацию.
