Домой Регистрация Вход Статьи
ЖК * Кассиопея
Четверг, 01.10.2020, 02:58
* "Гость" * *
Жилищно строительный кооператив "Кассиопея" официальный сайт тел : (812)  682 - 87 - 77
Меню
Разделы
Реклама
Авторизация
Поиск
Сайты
ЖСК Кассиопея-Информация
» Статьи » Органы власти РФ и СПб » Юридическая практика

Статья
Примерная схема взаимоотношений с властью и т.д.
Журнал Домашний Адвокат
==========
Домашний адвокат № 8, 2006 :: НЕУСТОЙКА НА НУЛЕВОМ ЦИКЛЕ
Участники долевого строительства жилья, столкнувшиеся с недобросовестностью инвестиционной компании, в лучшем случае могут рассчитывать лишь на возврат вложенных средств – без учета инфляции и роста цен на недвижимость.

Вопросы защиты прав граждан, ин-вестирующих свои средства в строительство многоквартирных домов, обсуждались в СМИ уже неоднократно. Также неоднократно юристы давали на страницах газет и журналов читателям советы, на что нужно обращать внимание при заключении соответствующих договоров строительства. Наконец, Государственная Дума РФ приняла специальный Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, регламентирующий данную сферу правоотношений (который старательно обходится строительными пирамидами и практически не работает). Однако все эти меры в основном направлены на борьбу с явными мошенниками в строительной сфере и практически мало чем могут помочь гражданам, которые сталкиваются с ненадлежащим исполнением своих обязательств фирмами, привлекающими денежные средства физических лиц для строительства многоквартирных домов. При банальном хозяйственном споре с необязательным контрагентом гражданам, вложившим деньги в свою будущую квартиру, в лучшем случае удастся вернуть их в том же размере. О том же, чтобы полностью возместить убытки, понесенные в связи с инфляцией и безумным ростом цен на жилье, остается только мечтать. Особенно с учетом позиции наших судов при рассмотрении подобных дел.
В качестве примера можно привести историю судебного спора моего доверителя с достаточно известной на рынке недвижимости компанией ОАО «Финансовая группа «Новый мир».
В июне 2003 г. К., желающий приобрести квартиру, заключил с ОАО «Финансовая группа «Новый мир» договор о создании недвижимости (многоквартирного дома) и внес требуемую сумму. Согласно данному договору дом должен быть сдан в эксплуатацию в IV квартале 2004 г. Однако летом 2004 г., т. е. за 5 месяцев до названного срока, К. было получено от инвестора-застройщика чрезвычайно любезное письмо, в котором сообщалось, что проектно-сметная документация на строительство готова, генеральный подрядчик выбран, строительная площадка подготовлена, даже ограждение установлено. К сожалению, договор аренды земельного участка еще не оформлен и разрешение на строительство не получено, поэтому инвестор-застройщик предлагает К. подождать до окончания строительства еще 2 года и заверяет, что принимает меры по решению изложенных проблем.
Однако К., руководствуясь ст. 28 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», решил расторгнуть договор и потребовать возврата уплаченных им по договору денежных средств, о чем и уведомил письменно инвестора-застройщика. Ни ответа на свое письмо, ни денег он не получил. Повторные требования о возврате денежных средств также были проигнорированы. Тогда К. обратился для оказания ему юридической помощи по взысканию денежных средств с инвестора-застройщика к адвокату.
Представленный адвокату договор между К. и ОАО «Финансовая группа «Новый мир» поразил юриста глубиной юридической мысли его составителей – столь много ими было сделано для того, чтобы лишить К. возможности получить полную сатисфакцию в случае нарушения каких-либо его прав компанией. Причем человек, неискушенный в данной сфере, обнаружить расставленные для него в этом красивом документе ловушки практически не в состоянии. Вот только некоторые из них, имеющие ключевое значение при рассмотрении возможных споров между сторонами договора.
Так, в договоре отсутствовало обязательство инвестора-застройщика передать соинвестору квартиру в построенном доме, что не позволяло последнему требовать в судебном порядке передачи ему квартиры в собственность. Ввод дома в эксплуатацию согласно договору осуществляется Правительством Москвы! По смыслу этого положения инвестор-застройщик не имеет к сдаче дома вообще никакого отношения. При расторжении договора по инициативе соинвестора или по инициативе инвестора-застройщика в случае отказа соинвестора от заключения Дополнительного соглашения об увеличении размера инвестиций инвестор-застройщик выплачивает соинвестору компенсацию внесенных тем денежных средств за вычетом 10 000 рублей.
Совершенно удивительные положения содержали п. п. 8.3 и 8.4 договора:
«...п. 8.3. Исходя из полного совпадения интересов Сторон и наличия общей цели, Соинвестор, заключая Договор, не является «потребителем», а становится совместно со всеми участниками реализации Инвестиционного проекта его соисполнителем;
п. 8.4. Настоящим Стороны подтверждают, что на момент заключения Договора в период его исполнения и до дня окончания действия (п. 10.1 Договора) целью Соинвестора не является удовлетворение своих личных, семейных, домашних и иных нужд, бытовых и иных личных потребностей (для физического лица) или извлечение прибыли (для юридического лица)».
Подписывая такой договор, гражданин, вложивший деньги в строительство своей будущей квартиры, фактически дает расписку в том, что он применительно к правоотношениям, регулируемым этим договором, не является потребителем, а значит, в случае необходимости не может быть защищен с помощью законодательства о защите прав потребителей.
Договором также устанавливалась договорная подсудность. Это означает, что в случае судебного спора дело будет рассматриваться в суде, выбранном инвестором-застройщиком.
Тем не менее проведенный адвокатом анализ договора, сравнение его с действующим законодательством и правовой позицией Верховного Суда РФ, высказанной в Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, показал, что данный договор подпадает под действие Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1. При этом многие положения договора ущемляют права К. по сравнению с правами потребителя, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, что в соответствии со ст. 16 указанного Закона влечет их недействительность. В частности, к таким положениям можно было отнести отказ инвестора-застройщика считать К. потребителем, ограничение инвестором-застройщиком своей ответственности по сравнению с установленной в законе, определение инвестором-застройщиком удобной ему подсудности.
Подготовив исковое заявление и собрав необходимые документы, К. и его адвокат в соответствии с ч. 7 ст. 29 ГПК РФ и ст. 17 Закона РФ от 7 февраля 1992 г., в силу которых потребитель вправе выбрать, в какой суд ему обращаться за защитой своих нарушенных прав, обратились в суд по месту жительства К. В исковом заявлении К. требовал взыскать с ОАО «Финансовая группа «Новый мир» причиненные ему убытки, состоящие из денежных средств, уплаченных по договору, и денежных средств, недостающих для приобретения аналогичного жилья по действующим в период подачи иска ценам на основании отчета об оценке, подготовленного независимым оценщиком; неустойку на основании п. 1 ст. 28, ст. 31 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1; компенсацию морального вреда; возмещение судебных расходов в связи с оплатой услуг представителя.
Однако суд по месту жительства истца счел, что спор К. с ОАО «Финансовая группа «Новый мир» не подпадает под действие Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1, и отказался принимать исковое заявление к производству. Истцу было разъяснено, что он имеет право на обращение в суд по месту нахождения ответчика.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда, в который была подана частная жалоба на вышеуказанное решение суда, оставила его без изменения, подтвердив, что Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 применим лишь в тех спорах, где истец требует передать ему квартиру в собственность, но не в тех, где он желает вернуть свои деньги.
В суде по месту нахождения ответчика с представителем истца также не стали разговаривать, пояснив, что обращаться нужно в суд, указанный в договоре с ответчиком.
Смирившись с тем, что выбора у него нет, К. обратился в суд, указанный в договоре с инвестором-застройщиком, и дело в конце концов было принято к производству. Причем при принятии искового заявления и рассмотрении дела данный суд руководствовался Законом РФ от 7 февраля № 2300-1, что нашло подтверждение при решении судом вопроса о размере подлежащей уплате государственной пошлины и о возмещении морального вреда.
На первом же заседании истцу и его представителю дали понять, что рассчитывать на возмещение убытков в полном объеме, компенсацию морального вреда, полный возврат уплаченных денежных средств не стоит. Кроме того, судом было сообщено, что ответчик провел реорганизацию путем разделения, в результате которого были образованы две новые компании: ОАО «Новый мир», куда были переданы все активы, и ОАО «Новый мир Северо-Восток», куда были переданы все долги. По разделительному балансу право требования истца относится к ОАО «Новый мир Северо-Восток», не имеющему ничего, кроме долгов. Судья также откровенно намекнул на возможность подписания с этой компанией мирового соглашения, в силу которого истец в течение года-двух получит свои деньги за вычетом, предусмотренным договором.
Однако требования истца остались теми же, только теперь он потребовал взыскать причиненные ему убытки солидарно с ОАО «Финансовая группа «Новый мир» и ОАО «Новый мир Северо-Восток».
Главной сложностью рассматриваемого спора была коллизия положений договора, заключенного между истцом и ответчиком, и закона.
Так, в соответствии со ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. По смыслу ст. 15 ГК РФ денежные средства истца, заплаченные ответчику, являются убытками первого. Кроме того, на основании п. 1 ст. 28 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 потребитель также вправе потребовать полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказания услуги).
За время, прошедшее с момента внесения К. денежных средств по договору, стоимость недвижимости на рынке жилья значительно увеличилась, поэтому даже при их полном возврате на эти деньги по состоянию на день расторжения договора уже нельзя было приобрести ни право на аналогичное жилое помещение, ни тем более само такое же помещение на вторичном рынке. Таким образом, нарушение ответчиком своих обязательств по договору причинило К. значительный ущерб.
Ущемляло права К. по сравнению с правилами, установленными законодательством РФ в области защиты прав потребителей (п. 5 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей»), и положение договора о выплате истцу компенсации в случае расторжения договора в размере фактически внесенных им инвестиций за вычетом 10 000 рублей.
Согласно ст. 16 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме. Статья 28 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 не предусматривает возможности каких-либо удержаний при возмещении потребителю убытков. Компенсация же, о которой говорится в договоре, по своей правовой природе в данных правоотношениях является ни чем иным, как возмещением убытков.
Более того, п. 4 ст. 28 данного Закона РФ специально предусмотрено, что при отказе от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) исполнитель не вправе требовать возмещения своих затрат, произведенных в процессе выполнения работы (оказания услуги), а также платы за выполненную работу (оказанную услугу), за исключением случая, если потребитель принял выполненную работу (оказанную услугу). Таким образом, какие-либо удержания с потребителя, установленные договором, невозможны как противоречащие закону.
В соответствии с п. 1 ст. 28 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 в случае, если исполнителем нарушен срок выполнения работы (оказания услуги) или если во время выполнения работы (оказания услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель вправе отказаться от исполнения договора. Он вправе также потребовать полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказания услуги).
Из полученного письма ответчика следовало, что сроки сдачи дома в эксплуатацию перенесены на 2 года. Такое нарушение сроков в соответствии с вышеуказанным положением ст. 28 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 давало истцу право отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченных денежных средств.
Сроки удовлетворения отдельных требований потребителя установлены ст. 31 указанного Закона. Так, требование потребителя о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 28 Закона, подлежит удовлетворению в 10-дневный срок со дня его предъявления.
Пунктом 3 ст. 31 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 установлена ответственность за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований потребителя в виде уплаты ему за каждый день просрочки неустойки (пени). Порядок ее исчисления определяется п. 5 ст. 28 Закона и составляет 3% в день от суммы договора. При этом сумма взысканной потребителем неустойки не может превышать цену договора.
В соответствии с Законом РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 в договоре между потребителем и исполнителем может быть установлен лишь более высокий по сравнению с установленным данным Законом размер неустойки. Отсюда следует, что размер законной неустойки не может быть ограничен соглашением сторон, а соответствующее положение договора, предусматривающее подобное ограничение, является ничтожным.
Пунктом 6.1 договора была предусмотрена ответственность ответчика за несвоевременную выплату истцу компенсации, предусмотренной договором, в виде процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 25% от ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на последний день срока. Поскольку указанная компенсация, как уже говорилось, по своей правовой природе является возмещением убытков, право выбора закона, на котором строить свою защиту по поводу выплаты ему этой компенсации, принадлежит потребителю. В силу ст. 9 Федерального закона от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, он пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с ГК РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.
Предъявленное материально-правовое требование о взыскании с ответчика законной неустойки, предусмотренной ст. 31 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1, не является требованием о взыскании с него процентов за пользование чужими денежными средствами, поэтому установленный в договоре размер процентов в данном случае неприменим.
В соответствии со ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. В свою очередь, ст. 1099 ГК РФ установлено, что моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом.
На основании ст. 15 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.
В рамках рассматриваемого спора потребителю был причинен моральный вред неисполнением ответчиком принятых на себя обязательств по договору и его отказом в добровольном порядке удовлетворить законные требования потребителя.
Конституционным Судом РФ в Определении от 17 октября 2001 г. № 201-О
«Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Щигорца Владимира Ивановича на нарушение его конституционных прав частью первой статьи 151 Гражданского кодекса Российской Федерации» было особо отмечено, что в целях дополнительной правовой защиты потребителя как слабой стороны в правоотношении ст. 15 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 установлен упрощенный порядок компенсации причиненного ему морального вреда. Презюмировав саму возможность причинения такого вреда потребителю, законодатель освободил его от необходимости доказывания в суде факта своих физических или нравственных страданий.
Данное указание КС РФ сыграло свою роль в рассмотрении дела К. Вначале суд намеревался отказать в возмещении ему морального вреда, поскольку со здоровьем у К. в связи с отсрочкой исполнения договора, слава Богу, ничего не случилось, и он не мог представить доказательств причиненных ему нравственных и физических страданий. Однако ознакомившись с приведенным Определением КС РФ от 17 октября 2001 г. № 201-О, суд согласился с аргументацией адвоката истца и присудил-таки К. 1000 рублей в качестве компенсации морального вреда!
В итоге суд взыскал с ответчиков уплаченные по договору денежные средства. При этом судом было отмечено, что освобождение одного из правопреемников, получивших имущество ликвидированного юридического лица, от обязанности возврата денежных средств истцу приведет к ущемлению прав кредиторов – физических лиц, которые не смогут получить даже своих обесценившихся денег. Суд также взыскал предусмотренную договором неустойку, компенсацию морального вреда и расходы по оплате услуг представителя. В остальной части исковых требований было отказано.
Конечно, данное решение будет обжаловано. Хочется верить, что Верховный Суд РФ при рассмотрении надзорной жалобы не забудет про собственные руководящие разъяснения, которые почему-то предпочитают не замечать служители Фемиды на местах. Если же судебные органы будут лишь либерально «отшлепывать» недобросовестных застройщиков, никакой закон не сможет защитить граждан от грабежа на рынке строительства жилья.

Владислав БУДОВНИЦ,
адвокат
Тел.: 8-926-208-69-35
==========
Форум Юрклуба

Признание "инвестиционных", "долевых" и пр. договоров договорами строительного подряда, подпадающими под
действие РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ ЗАКОН О ЗАЩИТЕ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ 7 февраля 1992 года№2300-1
http://law.rambler.ru/library/norubs/9388/index.html
Защита прав потребителей в удобных схемах http://law.rambler.ru/manuals/2604/index.html

ОБОБЩЕНИЕ ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ СУДАМИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ДЕЛ ПО СПОРАМ МЕЖДУ ГРАЖДАНАМИ И ОРГАНИЗАЦИЯМИ, ПРИВЛЕКАЮЩИМИ
ДЕНЕЖНЫЕ СРЕДСТВА ГРАЖДАН ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА
МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ http://www.supcourt.ru/vscourt_detale.php?id=1804

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА
ПО НАДЗОРУ В СФЕРЕ ЗАЩИТЫ
ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ
И БЛАГОПОЛУЧИЯ ЧЕЛОВЕКА
01.08.2005 N 0100/5932-05-32
Руководителям территориальных управлений Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия
человека
О правовых основаниях защиты прав потребителей в сфере долевого строительства жилья
http://www.gsen.ru/doc/letter/inf_0100_5932-05-32.html

ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ http://law.rambler.ru/library/norubs/63743/index.html
Право на жилище - получение и пользование в удобных схемах http://law.rambler.ru/manuals/2106/index.html

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА
ПО НАДЗОРУ В СФЕРЕ ЗАЩИТЫ
ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ
И БЛАГОПОЛУЧИЯ ЧЕЛОВЕКА
08.02.2006 N 0100/1260-06-32
Руководителям территориальных управлений Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия
человека
О повышении эффективности работы,связанной с обеспечением защиты прав потребителей в сфере жилищного строительства и при
предоставлении жилищно-коммунальных услуг http://www.gsen.ru/doc/letter/inf_0100_1260-06-32.html

ДОКУМЕНТЫ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫЕ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ВНОВЬ СОЗДАННЫЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ ЖИЛОГО И НЕЖИЛОГО
ФОНДОВ ПО ДОГОВОРАМ ОБ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ИЛИ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ http://www.gbr.spb.ru/index.shtml?doc21z

Пакет Законов об изменении структуры платежей за жилищно-коммунальные услуги
- Закон Санкт-Петербурга "О плате за текущий ремонт общего имущества в многоквартирных домах"
- Закон Санкт-Петербурга "О региональных стандартах в жилищной сфере"
http://www.gov.spb.ru/gov/admin/otrasl/gilfond/zakoni
Товарищества собственников жилья (ТСЖ)
- Устав ТСЖ (примерный)
- Уведомление о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома
- Решение собственника помещения на общем собрании
- Заявление о вступлении в ТСЖ
- Положение о порядке передачи многоквартирных домов в управление уполномоченных собственниками управляющих компаний
- Положение о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти СПб организаций при формировании
земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом
- Методика работы по созданию ТСЖ
- Протокол общего собрания ТСЖ
- Порядок взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при межевании земель и утверждении
границ фактически используемых земельных участков в Санкт-Петербурге
- Основные преимущества ТСЖ
http://www.gov.spb.ru/gov/admin/otrasl/gilfond/TSG
Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга > Нормативные документы:
- Положение о порядке выдачи разрешений на строительство
- Постановление Правительства РФ "О порядке проведения государственной экспертизы и утверждения градостроительной,
предпроектной и проектной документации" № 1008 от 27.12.2000
- Распоряжение Комитета по строительству от 12.10.2004 № 19 "Порядок выдачи разрешений на строительство"
- ТСН 12-316-202 "Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости"
http://gov.spb.ru/gov/admin/otrasl/slujba/norm

Единый перечень работ и мероприятий по объектам недвижимости, связанный с вопросами землепользования, правилами застройки
и благоустройства, организацией строительства, реконструкции и капитального ремонта.
http://alternativa.org.ru/docs/common_list_addition_to_allowing_docs.doc

ЦЕНТРАЛЬНЫЙ БАНК РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

П О Л О Ж Е Н И Е
10 апреля 2006 г. N 285-П

Зарегистрировано в Минюсте РФ 06 мая 2006 г.
Регистрационный N 7785

"О порядке приема и исполнения кредитными организациями, подразделениями расчетной сети Банка России исполнительных
документов, предъявляемых взыскателями"
http://www.nashyprava.ru/news/print.php?id=1148119843&archive=

Категория: Юридическая практика|(22.11.2006)
Просмотров: 2758